成都工业用地迎井喷　工业地产成蓉楼市新“避风港”糙毛五加

成都工业用地迎井喷　工业地产成蓉楼市新“避风港”

“富士康拟布局工业地产？”就在12月5日，一则富士康拟投资百亿元布局重庆工业地产的消息不胫而走，引发房地产行业广泛关注。不止如此，近三个月以来，成都郫县、蒲江县等多个区域的工业用地迎来了集中放量，显示工业地产成为成都楼市新的聚焦点之一。

事实上，成都各大工业园区早已异军突起。号称“中国中西部最大的国际生态软件园”的天府软件园、成都青羊工业总部基地、锦江区工业园，以及前不久刚浮出水面的新川创新科技园……多个大型工业园将成都的工业地产描绘得如火如荼。

业内专家分析，成都作为西部战略重地，特殊地位决定了其必然受到工业巨头青睐，特别是在住宅市场受制于调控、商业地产也正面临滞销风险的情况下，部分避险资金更是瞄向了工业地产。不过，由于工业地产开发周期长，对开发资金要求也较高，再加上个别企业借开发工业地产之名进行圈地，赤箭莎造成了一些工业地产的开发乱象——如何规范市场就成为工业地产健康发展的关键。

工业巨头纷纷抢滩成都

需求旺盛催热成都工业地产

郫县现代工业港40000㎡土地出让、武侯区二环路46620㎡工业地块待售、浦江县寿安工业园30余万㎡工业用地挂牌……近3个月以来，超过600亩的工业用地在成都不同区域迎来集中爆发。

而放眼成都的工业用地，这还只是冰山一角。自2010年以来，戴尔、联想、仁宝、纬创、德州仪器、富士康等一大批世界级电子信息制造企业，纷纷抢滩成都市场。这些企业一方面以产业园区的形式落地成都，一方面则是以总部基地的形式存在。

据了解，目前成都已拥有号称“中国中西部最大的国际生态软件园”的天府软件园、成都青羊工业总部基地、锦江区工业园、海峡两岸科技园、SBI创业街，以及刚浮出水面不光果丛菔久的新川创新科技园等大型高科技工业园区，占地共约88600亩。

格致地产顾问公司董事长周海斌对本网表示，沿海地区的产业升级促使大型工业项目内迁，成都作为西部中心，再加上成都的劳动力和土地成本相较于一线城市普遍较低，必然成为大型企业的首选。多家大型企业的落地，进而引发羊群效应，催生了成都工业地产的开发热潮。

实际上，如果留意到红极一时的苏州工业园项目就不难发现，产业园区依托强大的产业优势，不仅可以催火工业地产，对周边的辐射，更是让区域附近的房地产行业受益颇多。

以新川创新科技园为例，该项目的落地直接催生了“新川板块”，区域内中德·英伦联邦、万科·海悦汇城等项目皆表现出了良好的发展势头。

但与此同时，随着多个产业园项目和总部基地的上马，一些乱象也开始浮出水面。业内人士指出，工业用地的拿地成本偏低，部分企业利用这个特点大幅拿地，随后转向住宅开发，或者捂地惜售。另外，盲目开发导致后期招商难等问题也逐渐暴露。

谨防工业地产圈地乱象

提前合理规划成发展关键

“当前，每个开发区大都有招商引资任务，但规划的雷同与跟风潮造成了部分土地资源的浪费。其实，随着城市化向周边扩展，很多工业园本身已经不适合当初的定位。”中舆地产总经理汪宁生认为。

规划短视、盲目上马等情况不仅造成了土地资源的极大浪费，而且严重的同质化导致工业项目难以形成吸引力，这对本就难招商的工业地产而言无疑是雪上加霜。

一般而言，因为工业地产的开发存在投资金额高、回报周期长、租金高、招商难等特点，工业地产项目都会先修建住宅项目进行销售，以求回笼部分资金，缓解压力。

但随着大量雷同项目的上马，越来越严峻的销售、招商形势使得一些开发企业开始“铤而走险”。

据了解，目前个别工业项目，前期以工业地产的名义取得土地，后期则“偷梁换柱”，转而进行住宅开发。更有甚者，一些企业借工业地产之名，行“圈地”之实，捂地销售以牟取暴利。

本网通过实地勘察高吉隆瓦韦新西区的部分工业用地，发现多数工业地块目前都处于闲置状态，而据当地居民介绍，这些地块空置时间已达数年之久。后经了解，此类现象在成都数个郊县地区多有存在。

“目前需要提防很多企业，尤其政府费尽辛苦招商引资来的大型企业，以发展工业的名义进行低成本圈地。”周海斌表示。

世家机构品牌总监吴思竹表示，工业地产除了要采取定制开发，根据客户要求制定厂房标准反租给客户外，合理规划也很重要。他表示，工业地产规划不仅包括区域位置、园区布局，还包括产业分布、比例，以形成产业链条，避免同质化等问题。

吴给出建议：工业地产的建设应该以人为本，充分将自然、城市、工业发展结合起来；其次政府应加强对工业地产的监督管理。如此，既可以避免企业以工业地产名义进行住宅开发，也能对进驻企业进行监管，优胜劣汰，从而带来持续的就业和税收，发挥出工业地产应有的作用。

四川大学经济学院教授、房地产经须弥茜树济研究专家冯宗容对本网表示：目前，成都工业园区遍地开花，其隐藏的“短视”等问题已经暴露出来。这就要求政府在未来工业园区的招商引资中，提前做好科学规划，充分考虑本地区的资源状况、基础设施、人才储备、市场规模等条件。（张大军杜冉乐）